Tilintarkastuslain nojalla tilintarkastaja voidaan asunto-osakeyhtiössä jättää valitsematta, jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista kriteereistä: 1) taseen loppusumma ylittää 100.000 €, 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200.000 € tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä. Mikäli siis vähintään kaksi mainittua kriteeriä täyttyy, tulee asunto-osakeyhtiössäkin toimituttaa tilintarkastus.
Usein asunto-osakeyhtiöissä täyttyy taseen loppusummaa koskeva kriteeri. Sen sijaan kiinteistön tuottoa koskevan vaatimuksen täyttyminen edellyttää yhtiössä olevan jo useampi kymmenen huoneistoa. Työntekijätkin ovat asunto-osakeyhtiöissä nykyisin harvinaisia, kun yleensä käytetään ostopalveluita. Tämän vuoksi tilintarkastuspakko ei koskekaan suurta osaa asunto-osakeyhtiöistä.
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi myös olla määräyksiä tilintarkastajan valinnasta ja niitä on silloin noudatettava kokorajoituksista riippumatta. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiölaki edellyttää tilintarkastajan valitsemista aina, mikäli yhtiössä on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa. Tilintarkastaja on valittava myös silloin, kun sitä yhtiökokouksessa vaativat osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista yhtiön osakkeista tai yksi kolmasosa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista.
Ellei mikään edellä mainituista edellytyksistä täyty, ei asunto-osakeyhtiössä ole pakko valita tilintarkastajaa. Näissä tilanteissa on yhtiössä kuitenkin oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lähtökohtana siis on, että kaikissa yhtiöissä suoritettaisiin ainakin toiminnantarkastus. Lain esitöiden mukaan toiminnantarkastuksen poissulkeva yhtiöjärjestysmääräys voi olla mielekäs lähinnä yhtiössä, jossa kaikki osakehuoneistot ovat edustettuna hallituksessa.
Toiminnantarkastajakin on kuitenkin aina valittava, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, sitä yhtiökokouksessa vaativat. Tämä koskee myös yhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä on mainittu ettei toiminnantarkastajaa valita.
Valitun toiminnantarkastajan toimikausi päättyy ja uuden tarkastajan toimikausi alkaa, kun uuden tarkastajan valinnasta päättänyt yhtiökokous päättyy. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tai uutta tarkastajaa valittaessa voidaan päättää myös muusta toimikaudesta.
Toiminnantarkastajaa valittaessa on lisäksi valittava ainakin yksi toiminnantarkastajan sijainen. Jos kuitenkin toiminnantarkastajia valitaan enemmän kuin yksi, ei sijaista tarvitse valita.
Toiminnantarkastajalla on oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus, kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Lisäksi toiminnantarkastajan on oltava riippumaton tarkastusta suorittaessaan. Tarkastajana eivät voi toimia henkilöt, jotka ovat osallistuneet tarkastettavan yhtiön asioiden käsittelyyn esimerkiksi hallituksen jäsenenä tai isännöitsijänä taikka jotka ovat läheisessä suhteessa tällaiseen henkilöön.
Toiminnantarkastus sisältää yhtiön talouden ja hallinnon tarkastuksen yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla. Käytännössä toiminnantarkastajan tehtävänä on ensisijassa arvioida yhtiön hallinnon järjestämistä, kirjanpidon ja tilinpäätöksen yleistä asianmukaisuutta, johdon saamien etuuksien ja lähipiiritoimien asianmukaisuutta sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista.
Asunto-osakeyhtiön toimintaa säätelevät lait, yhtiöjärjestys ja yhtiön toimielinten päätökset. Toiminnantarkastus on luonteeltaan laillisuustarkastusta eli tarkastajan ei kuulu ottaa kantaa tehtyjen päätösten ja ratkaisujen tarkoituksenmukaisuuteen, vaan siihen onko yhtiössä toimittu laillisesti. Tarkastus jakaantuu yhtiön hallinnon, kirjanpidon, tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tarkastamiseen.
Kultakin tilikaudelta toiminnantarkastajan on annettava päivätty ja allekirjoitettu tarkastuskertomus. Siinä on lausuttava, sisältääkö tilinpäätös olennaisilta osin tiedot yhtiön tuloista, kuluista, varoista, omasta pääomasta, veloista ja yhtiön antamista vakuuksista, sekä sisältääkö toimintakertomus olennaisilta osin lain vaatimat tiedot.
Toiminnantarkastajan on huomautettava kertomuksessaan, jos tarkastuksessa on ilmennyt että yhtiön hallituksen jäsen, puheenjohtaja, varapuheenjohtaja tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan taikka rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.
Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on varattava toiminnantarkastajalle tilaisuus toimittaa tarkastus siinä laajuudessa kuin tämä katsoo sen tarpeelliseksi sekä annettava sellaista selvitystä ja apua, jota toiminnantarkastaja pyytää. Tarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio ja yhtiö vastaa myös muista tarkastuksesta aiheutuvista kuluista.
Toiminnantarkastuksesta on joskus käytetty myös nimitystä maallikkotarkastus, joka vastasi aiemman asunto-osakeyhtiölain mukaista mahdollisuutta. Nimityksen perusteena on myös se, että toiminnantarkastajalta ei edellytetä vastaavaa taloudellisten ja oikeudellisten asioiden sekä laskentatoimen tuntemusta kuin tilintarkastajalta. Kun otetaan kuitenkin huomioon asunto-osakeyhtiölain tarkoitus siitä, että pienissäkin yhtiöissä suoritetaan vähintään toiminnantarkastus, on tarkastus nähtävä tärkeänä osana yhtiön osakkaiden tiedontarpeiden täyttämistä.
Lain mukaan toiminnantarkastaja voidaankin valita myös silloin, kun yhtiössä on jo valittu tilintarkastaja. Tällöin sekä tilintarkastaja että toiminnantarkastaja suorittavat omat tarkastuksensa ja antavat niistä omat kertomuksensa.