Huoneiston ottaminen taloyhtiön hallintaan on yhtiön käytet­tävissä oleva pakkokeino osakkeenomistajaa vastaan tämän rikkoessa velvollisuuksiaan yhtiötä tai talon muiden huoneis­tojen haltijoita kohtaan. Hallintaanottamista koskevan päätöksen täytäntöönpanon seurauksena osakkeenomistaja menettää oikeutensa määrätä huoneiston käyttämisestä.

Hallintaanottamisen perusteet ovat asunto-osakeyhtiölaissa pitkälti samanlaisia kuin huoneenvuokralaeissa säädetyt vuokrasopimuksen purkamisperus­teet. Käytännössä selvästi useimmin käytetty peruste hallintaanottamiselle on vas­tikkeenmaksun laiminlyönti. Toiseksi yleisin peruste on huoneistossa vietetty häiritsevä elämä. Huoneiston käyttäminen käyttötarkoituksensa vastai­sesti sekä huoneiston huono hoito ovat käytännössä selvästi harvinaisempia hallintaanottamisen perusteita. Hallintaanottamiseen oikeuttavan rikkomuksen tulee olla merkitykseltään aina vähäistä suurempi.

Laissa on säädetty tarkat menettelytavat huoneistoa yhtiön hallintaan otettaessa. Ennen hallintaanottamista koskevan päätöksen tekemistä on aina annettava osakkeenomistajalle yhtiön hallituksen kirjallinen varoitus. Yhtiökokous voi sen jälkeen päättää hallintaanottamisesta enintään kolmeksi vuodeksi, ellei osakkeenomistaja ole oikaissut moitittavaa menettelyään varoituksesta huolimatta. Päätös on vielä annettava tiedoksi osakkeenomistajalle ja tällä on myös oikeus moittia tehtyä päätöstä.

Päätöksen pätevyys ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa. Pätevän päätöksen jälkeen osakkeenomistaja voidaan jopa häätää huoneistostaan, ellei tämä muuten luovuta sitä yhtiön hallintaan. Sen jälkeen kun huoneisto on saatu yhtiön hallintaan, on yhtiön hallituksen vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle.

Vastaavat perusteet ja menettelytavat hallintaanottamiselle ovat käytettävissä myös silloin, kun osakkeenomistaja on luovuttanut huoneiston käyttöoikeuden toiselle, jonka moitittavasta menettelystä on kysymys. Tiedoksiannot on tällöin toimitettava myös huoneiston käyttäjälle.

Nykyisenkin asunto-osakeyhtiölain halllintaanottamista koskeviin säännöksiin sisältyy monia tulkinnanvaraisia kohtia. Laissa säädettyjen menettelysääntöjen noudattamatta jättäminen voi myös johtaa koko päätöksen pätemättömyyteen. Olemme olleet mukana kirjoittamassa hallintaanottamista koskevaa uutuuskirjaa, jossa nämä tulkinnat ja menettelysäännöt sekä Korkeimman oikeuden ennakkopäätökset ja pääosa julkistetuista hovioikeuksien ratkaisuista selostetaan kattavasti. Teoksen alaviitteisiin on kirjattu runsaasti lisätietoa myös lakien muutoksista ja esitöistä.

Suomessa on jo lähes 90 000 asunto-osakeyhtiötä, joista yli puolet on pieniä alle 10 asunnon yhtiöitä. Tämä kirja aloittaa sarjan, joka on tarkoitettu erityisesti pienille taloyhtiöille sekä niiden hallitusten jäsenille ja isännöitsijöille. Kaikki sarjan kirjat kuvaavat aihettaan yksityiskohtaisesti, jotta niistä olisi hyötyä muillekin kuin taloyhtiöiden johdossa ammattimaisesti toimiville henkilöille. Toisaalta teoksissa esitellään myös niiden aihepiiriä käsitteleviä oikeustapauksia ja annetaan käytännön ohjeita esimerkkeineen. Sarjan kirjat soveltuvat siten myös ammatti-isännöitsijöille sekä isännöintitoimistoille.

Pientaloyhtiöopas:
Huoneiston hallintaanottaminen
ISBN 978-952-69906-1-3 (sid.)
ISBN 978-952-69906-0-6 (PDF)
85 sivua, julkaistu huhtikuussa 2022
asiasanat: asunto-osakeyhtiöt, hallintaanottaminen,
pakkokeinot, huoneistot, häätö, asunto-osakeyhtiölaki
lisätiedot: www.a-kirjat.fi